Riqualificare l’esistente – Un approccio integrato alla ristrutturazione edilizia

Il patrimonio immobiliare italiano è ormai vecchio. Demolire o ristrutturare? Privilegiare gli aspetti di sicurezza o quelli di risparmio energetico? Cosa vuol dire attuare un approccio integrato? Quali competenze occorre mettere in campo?

Nella presente intervista si affronta il tema molto importante e attuale delle ristrutturazioni, tanto caldeggiate e incentivate dalle ultime politiche economiche del nostro Paese. Sono stati intervistati il Dott. Enrico Dell’Elce, Dott. Commercialista e Revisore Legale, Consigliere Tesoriere dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di L’Aquila e Sulmona, co-fondatore dello Studio Pappalepore & Dell’Elce Tax Law Firm STP a responsabilità Limitata, l’Ing. Marilena Taddei di EleMec Ingegneria esperta in progettazione nel settore dell’Energia e l’Ing. Nicola Del Ciotto Ingegnere Civile Strutturista, Amministratore della società Valeo Engineering & Management.

 L’intervista è stata curata dall’Ing Venera Monaco Project Manager certificato PMP® – IPMA® Lev B e UNI 11648

Meglio demolire o fare di tutto per ristrutturare?

Ing. Del Ciotto: Non è quasi mai possibile prendere una decisione radicale su due piedi. Bisogna sempre fare una valutazione costi- benefici. In genere, il primo passo è sempre quello di provare ad intraprendere la via della ristrutturazione con una attenta valutazione numerica dello stato di fatto, sia dal punto di vista strutturale che energetico, in modo da poter definire gli interventi necessari ed i loro costi. Solo dopo potranno essere prese decisioni, anche con la committenza, sulla base di quanto costa ristrutturare e quanto costa ricostruire.

Dott. Dell’Elce: Occorre prestare particolare attenzione al dettato normativo vigente, all’analisi letterale dello stesso e alle interpretazioni restrittive fornite recentemente dall’Agenzia delle Entrate. Mi riferisco in particolare alla possibilità di fruire del Sisma bonus in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio. La Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate Emilia Romagna, nella risposta all’interpello protocollo numero 909-345/2017, ha chiarito che “la formulazione letterale della norma in esame porta a ritenere che gli interventi agevolati debbano riguardare il consolidamento dell’edificio esistente e non la costruzione di un edificio che, in ogni caso, deve rispondere a determinati standard, anche di sicurezza sismica, sia che si tratti della ricostruzione di un edificio esistente, sia che si tratti di una nuova costruzione”. Pertanto, secondo il chiarimento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, gli interventi che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del T.U.I.R. non spettano in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, ma solo intervenendo sul consolidamento dell’edificio esistente, anche se l’intervento rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d), D.P.R. n. 380/2001). Tale interpretazione, inoltre, non è coerente con quanto previsto dall’art. 46-quater del D.L. 24 aprile 2017, n.50, che riconosce la possibilità di fruire del sisma-bonus anche in caso di acquisto di unità immobiliari facenti parte di interi edifici sui quali sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, allo scopo di ridurne il rischio sismico.

 Cosa vuol dire adottare un approccio integrato ad un’opera di ristrutturazione? 

Ing. Taddei: Adottare un approccio integrato implica coordinazione, una consapevolezza sulle problematiche strutturali, energetiche, impiantistiche, il rispetto del budget e il rispetto delle tempistiche, una pianificazione di tutte le attività e la capacità e volontà di lavorare in squadra.

Ing. Del Ciotto: Un utile strumento di aiuto a tale obiettivo è sicuramente il BIM (building information modeling) che consente di analizzare le interferenze fra i vari componenti dell’edificio (strutture ed impianti). Uno strumento come il BIM comporta inevitabilmente il coinvolgimento ed il coordinamento di una squadra di professionisti.

Dott. Dell’Elce: La risposta è collegata all’obiettivo che si intende perseguire e che necessita di una lettura coordinata di diversi aspetti che vanno da quello tecnico, a quello finanziario, a quello fiscale. A mio avviso, la decisione di avviare una ristrutturazione non dovrebbe essere basata esclusivamente sull’opportunità di conseguire vantaggi fiscali. Non avrebbe senso. Gli incentivi fiscali sono importanti solo se la ristrutturazione è collegata a una chiave di lettura ben più articolata e complessa che si lega alla visione strategica dello sviluppo urbano e territoriale.

 Quali sono i vantaggi per il proprietario dell’immobile?  

Ing. Taddei: La certezza che fissato un budget non avrà brutte sorprese durante l’esecuzione dei lavori e potrà avere un’abitazione più sicura, confortevole, con bassi di costi di gestione ed elevati standard di sicurezza. Da un punto di vista economico il lavoro di squadra con Commercialisti e Banche consente di utilizzare al meglio i mezzi messi a disposizione del governo. Bello ed efficiente dal punto di vista della sicurezza e del risparmio sui consumi (luce, gas) e, soprattutto, la consapevolezza di aver fatto un buon investimento.

Dott. Dell’Elce: Le agevolazioni fiscali definite per la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, di adeguamento sismico e di riqualificazione energetica sugli immobili sono state riconfermate e, in alcuni casi rimodulate, anche per il 2018. L’art.1 del D.D.L. prevede anche per il 2018 un sistema articolato di detrazioni fiscali che comprendono:

• il sisma-bonus: la legge di Bilancio 2018 conferma l’agevolazione fino alla fine del 2021. Nessuna modifica invece per le percentuali di detrazione. Lo sconto sarà pari al 50% della spesa, nel caso di interventi di adozione di misure antisismiche che non comporteranno una variazione di classe di rischio dell’edificio, mentre arriverà al 70% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’80% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori. Nei condomini, il bonus potrà raggiungere il 75% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e l’85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori. I soggetti destinatari delle detrazioni del 75% e dell’85%, anche non incapienti, possono decidere di cedere il corrispondente credito sia a favore dei fornitori che hanno effettuato i lavori sia a favore di soggetti diversi (ad eccezione di istituti di credito e di intermediari finanziari).
• l’eco-bonus: la manovra mantiene in vita fino al 31 dicembre 2018 la detrazione del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica delle singole unità immobiliari. Per i condomini, come previsto dalla legge di Bilancio2017, il termine è fissato al 31 dicembre 2021. La legge di Bilancio, tuttavia, riduce dal 65% al 50% anche la misura della detrazione per le spese, sostenute dal 1° gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione. Ulteriore novità è l’estensione della cedibilità dell’eco-bonus relativo agli interventi su singole unità immobiliari.
• il bonus per le ristrutturazioni edilizie: La legge di Bilancio 2018 estende fino al 31 dicembre 2018 la misura maggiorata della detrazione al 50%, su un ammontare di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è ripartita il 10 quote annuali costanti e di pari importo.
• il bonus mobili: la Manovra proroga per tutto il 2018 il bonus mobili, la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo degli immobili ristrutturati. Nel 2018, l’agevolazione potrà essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1° gennaio 2017. La detrazione dovrà essere calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.
• Inoltre, la legge di bilancio 2018 prevede una nuova detrazione IRPEF per la creazione e riqualificazione delle aree verdi, il c.d. “bonus verde”: La detrazione sarà valida per le spese sostenute nel 2018, sarà riconosciuta nella misura del 36% della spesa sostenuta e dovrà essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Lo sconto compete fino ad un tetto massimo di spesa di 5.000 euro per unità immobiliare. Nel caso in cui gli interventi siano eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali, il limite di spesa sarà di 5.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo.
• Infine, ulteriore novità introdotta dalla legge di bilancio 2018 riguarda l’ambito soggettivo, con ampliamento della platea dei soggetti beneficiari del sisma-bonus e dell’eco-bonus agli istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati.

 Con un buon intervento di ristrutturazione si possono raggiungere le prestazioni energetiche di un edificio nuovo (classe B-A)?

Ing. Taddei: Per un edificio storico vincolato in cui nella maggior parte dei casi le soprintendenze non consentono l’installazione di dispositivi esterni per produrre energia da fonte rinnovabile è difficile raggiungere classe energetica A soprattutto con un buon rapporto qualità/prezzo.  Per tutti gli altri non esistono problemi a raggiungere classi energetiche elevate. Importante è valutare il guadagno rispetto alla condizione ante intervento che si ottiene con un efficientamento energetico.

Perché i proprietari degli immobili sono sempre più propensi a fare ristrutturazioni estetiche o al massimo finalizzate al risparmio energetico, mentre il tema della sicurezza rimane in secondo piano?

Ing.Del Ciotto: Fondamentalmente per tre ragioni:

• la prima è la poca informazione e consapevolezza dei rischi che si corre abitando in un edificio non sicuro dal punto di vista sismico;
• La seconda è l’idea che un terremoto è un evento raro e che pertanto “vale la pena correre il rischio” senza spendere troppo sulle strutture che sono una cosa che non si vede;
• La terza è che una ristrutturazione estetica o un miglioramento energetico sono aspetti tangibili quotidianamente che oggettivamente migliorano la qualità della vita di chi abita nell’edificio. Un incremento della sicurezza strutturale è un aspetto non tangibile, che nella maggior parte dei casi è invisibile, e che a volte non verrà mai messo alla prova.

La nuova Legge di Bilancio introducendo il Sisma-bonus sta cercando proprio di superare questo approccio culturale, insistendo sull’importanza della sicurezza degli edifici.

Ing. Taddei: La manovra 2018 con un unico bonus per la sicurezza sismica e i lavori di riqualificazione energetica per i lavori condominiali fino all’85% ne è un esempio.

Dott. Dell’Elce: Il principale ostacolo dal mio punto di vista è dato dalla complessa articolazione del quadro normativo, dalla sua applicazione e differente interpretazione da parte dei Contribuenti, dei loro Consulenti e dei competenti Uffici dell’Amministrazione Finanziaria. Inoltre, un altro limite rilevante è legato alla debolezza economico-finanziaria di chi potrebbe fruire degli incentivi fiscali. Anche la cessione del credito potrebbe non essere una misura sufficiente a garantire la copertura finanziaria delle spese di ristrutturazione e riqualificazione degli edifici. A ciò si aggiunga il rischio connesso alla centralità del ruolo dell’Amministratore di Condominio. Infatti, quest’ultimo dovrà provvedere ad effettuare la comunicazione di cui al punto 4.2, lett. a) del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 165110/2017 e a consegnare al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili. In caso di omessa comunicazione, la cessione del credito diventa inefficace e, quindi, un’eventuale omissione dell’amministratore risolverebbe il negozio giuridico tra il condomino e il terzo cessionario, con necessità di ripristinare i rapporti economici tra le parti, prevedendo una sorta di sanzione impropria, per inadempimento altrui.

 Che differenza c’è tra adeguare e migliorare sismicamente un edificio?

Ing. Del Ciotto: Adeguare significa raggiungere gli standard di sicurezza fissati dalle Norme in funzione di vari aspetti: destinazione d’uso, della zona geografica, pregio ecc. Migliorare significa aumentare il livello di sicurezza strutturale raggiungendo una certa percentuale dell’adeguamento. Tale valore può essere fissato in accordo con il committente, dettato da aspetti economici (raggiungo il massimo con il budget a disposizione), o da vincoli architettonici cui sono soggetti gli edifici storici.

Questo tipo di ristrutturazioni si possono fare senza dovere lasciare l’immobile durante i lavori?

Ing. Del Ciotto: Dipende dal livello di sicurezza di partenza, dal sistema costruttivo e dal tipo di edificio. Ad esempio: un capannone industriale a struttura nuda (senza finiture), all’interno del quale ci sono attrezzature o macchinari che è possibile spostare, può essere tranquillamente adeguato o migliorato senza interromperne la funzionalità operando per zone. In una casa, invece, ci sono persone che la abitano e sono presenti finiture e impianti che dovranno essere rimossi per riportare alla luce le strutture e permettere l’intervento. La funzionalità dell’edificio inevitabilmente sarà interrotta per un certo periodo perché sarebbe troppo complesso intervenire senza garantire la sicurezza e l’incolumità degli occupanti.

 Quanto costa una ristrutturazione finalizzata all’adeguamento sismico?

Ing. Del Ciotto: Il costo dipende da vari aspetti:

• Il livello di sicurezza attuale;
• La tipologia strutturale (c.a., acciaio, muratura, legno ecc.);
• Le tipologie di interventi e relativi materiali da utilizzare;
• Il tipo di finitura esistente e da riposare in opera.

Difficile dare un ordine di grandezza senza conoscere l’edificio ed i desideri della committenza. La valutazione potrà essere senza dubbio fatta conoscendo il livello di sicurezza attuale e i punti deboli evidenziati dalle analisi.

Quanto costa una ristrutturazione finalizzata all’adeguamento energetico? 

Ing. Taddei: analogamente alla sicurezza sismica il costo dipende da diversi fattori tra i quali:

• Lo stato di fatto dell’edificio dal punto di vista degli impianti termici, impianti elettrici e delle condizioni dell’involucro opaco;
• Il tipo di materiale che si vuole utilizzare;
• le condizioni di comfort che si vogliono raggiungere

Quanto costa l’approccio integrato?

Ing. Del Ciotto: Sicuramente meno che intervenire sugli aspetti sismici e sugli aspetti energetici separatamente ed in tempi diversi. Molti lavori sono in comune come le demolizioni ed il rifacimento delle opere di finitura. Il risparmio è sicuramente notevole.

Secondo lei gli incentivi statali sono veramente sufficienti a supportare i proprietari immobiliari a effettuare i lavori di ristrutturazione?

Ing. Del Ciotto: Con i nuovi incentivi sul sisma-bonus ed eco-bonus i proprietari degli immobili hanno un supporto notevole ed è una occasione unica e che non va sprecata. A mio parere ci sono delle aree di miglioramento che i vari stakeholders dovrebbero analizzare per supportare un accesso più agevole del cittadino a questi strumenti:

• Il committente deve anticipare decine di migliaia di euro;
• Gli abitanti dell’immobile devono affrontare anche spese di affitto per il tempo necessario all’esecuzione dei lavori.
• Essendo rimborsati con detrazioni fiscali il committente deve avere un IRPEF o IRAP capienti per recuperare i soldi spesi.

Dott. Dell’Elce: le agevolazioni fiscali e la cessione del credito sono strumenti importanti e hanno un impatto positivo sulla scelta di eseguire i lavori di ristrutturazione, adeguamento sismico e di riqualificazione energetica degli edifici. Tuttavia, da soli non sono sufficienti. Il punto debole del sistema a mio parere è legato ai costi da sostenere e da finanziare che potrebbe precludere l’accesso a tali forme di agevolazione a coloro che non hanno sufficienti mezzi propri per poter sostenere l’investimento. Mi riferisco in particolare ai giovani con contratti a termine, ai giovani ricercatori, ai giovani professionisti, etc., vale a dire a tutta una platea di potenziali fruitori dei benefici fiscali, ma che, per ragioni di debolezza finanziaria e di oggettiva preclusione dell’accesso al credito bancario, non potranno godere dei predetti incentivi. Chi non ha i mezzi finanziari per poter effettuare i lavori, non si pone il problema di valutare il possibile impatto positivo degli incentivi fiscali. Invece, sarebbe stato opportuno pensare a forme di accesso al credito, complementari alle agevolazioni fiscali, al fine di consentire anche a chi non è in grado di sostenere il peso dei costi di ristrutturazione di poter programmare e valutare la sostenibilità finanziaria nel tempo della spesa. Anche l’istituzione, nell’ambito del Fondo Nazionale per l’Efficienza Energetica di cui all’art. 15 del D.Lgs. n. 102/2014, di una sezione specificatamente dedicata al rilascio di garanzie su finanziamenti concessi da istituti di credito per la riqualificazione energetica degli immobili e degli edifici, potrebbe non essere sufficiente.

Nella sua opinione quanto sono realmente informati i cittadini di questa opportunità?

Ing. Del Ciotto: Sono poco informati e poco consapevoli. In alcuni casi c’è la convinzione che un intervento di riqualificazione strutturale o energetica sia solo un “pezzo di carta” da tenere da parte. Occorrerebbe una campagna mediatica più incisiva vola a sensibilizzare i cittadini sull’importanza di questi aspetti, che mantenga l’attenzione sul problema anche molto tempo dopo che gli eventi sismici si sono verificati.

Ing. Taddei: il nostro territorio è ad elevato rischio sismico e dobbiamo essere consapevoli che una casa sicura e confortevole migliora la vita di chi le abita e questo anche grazie l’esecuzione del lavoro, il “modus costruendi” di tante imprese che determina poi la qualità e la sicurezza del prodotto finale.

Dott. Dell’Elce: a mio avviso i potenziali fruitori dei benefici fiscali sono informati, anche se non conoscono nel dettaglio le reali potenzialità di tali incentivi. Per tale motivo, è rilevante il ruolo dei Professionisti (Tecnici e Commercialisti) che devono essere in grado di comunicare sia alle imprese, sia ai cittadini quali sono le agevolazioni fiscali esistenti e quali possono essere gli impatti positivi delle stesse non solo in termini di risparmio d’imposta, ma soprattutto di adeguamento sismico, strutturale ed energetico degli edifici.

Che competenze occorrono per un adeguato progetto di ristrutturazione? L’approccio integrato che nuove competenze mette in campo?

Ing. Del Ciotto: In un progetto di ristrutturazione normalmente occorrono diverse competenze tecniche e non tecniche: servono Architetti, Ingegneri strutturisti ed impiantisti, ma servono anche commercialisti e specialisti finanziari, molto spesso serve il supporto delle banche. Le competenze sono numerose e devono essere ben coordinate, occorre mettere in piedi una squadra che sappia collaborare per conseguire l’obiettivo richiesto dal committente.

Dott. Dell’Elce: I progetti devono essere analizzati da diversi punti di vista. Occorre analizzare non solo l’aspetto tecnico-strutturale in senso stretto, ma, oggigiorno, bisogna saper offrire ai clienti una visione globale del potenziale progetto di ristrutturazione da realizzare. L’impatto finanziario è rilevante soprattutto per determinate categorie di utenti che non possono godere di entrate costanti e sicure nel tempo. Anche i professionisti, in special modo i più giovani, non hanno quella sicurezza finanziaria che gli permette di programmare gli investimenti, anche se accompagnati da importanti incentivi fiscali. Rilevante in tal senso è il ruolo delle Banche, con le quali occorre studiare forme di accesso al credito non rischiose e non onerose. In caso contrario, anche la migliore formula di agevolazione fiscale sarebbe a esclusivo vantaggio di pochi, ma escluderebbe determinate fasce di contribuenti, quelli economicamente più deboli.

Le imprese di costruzioni sono preparate per cooperare con i progettisti su un modello basato sull’integrazione delle competenze?

Ing. Del Ciotto: Non tutte le imprese lo sono, quelle più strutturate si, si rendono conto dell’importanza della presenza e della collaborazione di tutte le competenze. Quelle più piccole sono ancora legate ad un vecchio metodo di lavoro e continuano a vedere la collaborazione con altre imprese e con i professionisti con diffidenza, come una cosa da cui non ci si guadagna abbastanza.

 Quale deve essere il ruolo del commercialista in tutto ciò?

Ing. Del Ciotto: Il commercialista deve essere un “ponte” che collega gli aspetti tecnici e quelli fiscali nell’interesse del committente che mette i soldi. Anche i commercialisti devono cominciare a lavorare in modo differente rispetto al passato, devono sapere essere parte della squadra e collaborare con gli altri professionisti.

Dott. Dell’Elce: Il ruolo dei Commercialisti è sempre più centrale nell’ambito di un modello basato su un approccio integrato delle competenze. Il nostro compito deve essere quello di saper interpretare le esigenze dei contribuenti, dei tecnici e delle imprese appaltatrici. Saper dare una chiave di lettura trasversale per valutare i potenziali vantaggi per tutte le parti attrici in campo. Inoltre, occorre saper dialogare con il mondo degli Istituti di Credito, con cui poter valutare con la giusta serenità gli aspetti economico-finanziari dei progetti da realizzare.

 In sintesi si può dire che per adottare un modello basato sull’approccio integrato occorre attuare un gioco di squadra, con competenze e skills diversi e complementari, non soltanto tecnici ma anche di natura economica, fiscale e finanziaria. I professionisti sono culturalmente pronti per questo nuovo approccio? E i clienti?

Ing. Del Ciotto: Assolutamente sì, lavorare in modo autonomo e isolato non è vincente e non produce soluzioni per i clienti. Come professionista sono consapevole dell’importanza e promuovo questo nuovo modello collaborativo. Quando un cliente si rende conto che ha davanti a sé tutte le competenze necessarie a risolvere i suoi problemi vive il lavoro di ristrutturazione con più serenità e con la certezza che l’investimento che sta facendo è importante per il suo futuro.

Ing. Taddei: Se migliora la consapevolezza che il lavoro di squadra valorizza a sua volta ciascun componente della squadra potremmo raggiungere un numero maggiore di successi.

Dott. Dell’Elce: il futuro delle professioni è strettamente legato alla capacità di saper offrire ai propri clienti dei servizi che siano in grado di creare valore per gli stessi. A tal fine, è strategico saper lavorare in maniera integrata e con un approccio multidisciplinare. I problemi devono essere analizzati ed affrontati da più punti di vista per realizzare un prodotto finale che sappia rispondere alle diverse esigenze dei propri clienti. Tale nuova modalità operativa richiede un cambiamento culturale da parte di tutti noi, abituati tradizionalmente ad operare in maniera non propriamente coordinata e complementare. Lo dobbiamo prima di tutto a noi stessi. Oramai si opera in mercati sempre più ampi, nei quali non si riesce a competere rimanendo isolati. In secondo luogo, lo dobbiamo ai nostri clienti, che hanno aspettative elevate e sono sempre più attenti ai dettagli, alla qualità dei servizi e alle modalità con cui noi siamo in grado di rispondere con tempestività ed efficacia alle loro richieste.